Оспаривание сделок

Цель признания сделки недействительной – вернуть все полученное по ней обратно сторонам.

Может ли продавец или кто-то еще забрать себе купленную квартиру? Как вернуть земельный участок и получить обратно свои деньги, если тебя ввели в заблуждение при покупке? Что делать, если сосед докупил к своему участку несколько соток и перегородил проезд?

В первую очередь нам интересны материальные последствия признания сделки недействительной – вернуть товар продавцу, а покупателю - деньги.

Сделка, нарушающая требования закона, может быть признана недействительной заинтересованным лицом.

Так, процедура перераспределения земель – присоединение к своему земельному участку части земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за плату, также оформляется сделкой – соглашением о перераспределении.

Житель села Д. обратился в местную администрацию и заключил такое соглашение: обмерил небольшую часть земли в непосредственной близости от своего участка, увеличил его площадь на 3 сотки. Кадастровый инженер подготовил межевой план, поставил участок в новых, измененных границах на кадастровый учет и огородил его забором.

Соседи не согласились с этим, поскольку в новые границы вошла земля, которой они много лет пользовались: там стояла их хозяйственная постройка (сарай), возделывался огород. Территория была огорожена и примыкала ко входу в дом соседей. Все они жили в 4-х квартирном одноэтажном доме с отдельными входами.

 Между тем, доказать нарушение прав истца непросто: одного факта постоянного окашивания муниципальной земли, использования ее для прохода и проезда, и даже нахождение там пристройки к дому (которая может быть возведенной без согласований и разрешений на муниципальной земле) недостаточно для того, чтобы заявить свои права на землю и потребовать признать сделку недействительной.

Однако включение в состав образованного земельного участка территорий общего пользования, дороги или единственного подъездного пути к дому – более серьезный аргумент для суда, который, однако, требуется доказать в суде.

В другом деле предприниматель купил у общества нежилое помещение, обремененное ипотекой. Согласно справке бухгалтерии и данным корректировки к бухгалтерскому балансу, договор купли-продажи не являлся крупной сделкой для продавца (стоимость помещения не превышает 25 % балансовой стоимости активов общества), а значит, согласие учредителя на сделку не требуется. Дополнительно генеральный директор также представил письменное согласие одного из учредителей - обладателя 90 % уставного капитала (всего учредителей в ООО двое).

Ст. 173.1 ГК РФ

Ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Покупатель заплатил цену, погасил ипотеку за помещение, отремонтировал его, вложив свои средства. Спустя полгода он получил иск от второго учредителя ООО с требованием возвратить помещение. Истец указал: одобрения на проведение сделки он не давал, с продажей не согласен. В суде выяснилось, что бухгалтерская корректировка в налоговую не поступила, значит, стоимость активов общества рассчитывается по данным финансовой отчетности, которые ранее поступили в налоговую – стоимость сделки превышала 25 %.

Суд признал сделку недействительной и обязал вернуть помещение обществу, а также перечислить покупателю полученные деньги. Потраченную предпринимателем сумму на ипотеку и ремонт он вправе потребовать, подав отдельный иск.